Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Рыбушки д., Истра гор. округ
Дом 10 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈127 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 180 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 180 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Новопетровская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24205
Рейтинг 28/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 2 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 471 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рыбушки д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыбушки д. | 7,1 сот. | 1 153 420 | 162 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 7,3 сот. | 1 184 820 | 162 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 8 сот. | 854 000 | 106 750 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 8,3 сот. | 1 520 400 | 183 181 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 7,8 сот. | 958 200 | 122 846 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 7,4 сот. | 1 037 760 | 140 238 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 7,4 сот. | 911 790 | 123 215 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбушки д. | 8,5 сот. | 1 561 800 | 183 741 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 180 000 / 180 000 / 180 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.1 км | Лыщево д. | 10 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Солнечногорье КП | 10 м² | 9,3 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома на участке 13 соток с выделенным адресом ( дом 6, квартира 1). Весь участок -30 соток. Разделен. Огород упирается в реку Моглуша. Очень красивое место, Площадь выделенного участка (13 сот.) и адреса позволяет построить отдельный дом. На участке электричество, газ по границе участка. Это важно, т. К. Не придется подключать электричество и проводить газ очень длинной трассой. Все доступно. Прописка. Дом бревенчатый, сухой даже зимой, когда не отапливается. Жилая деревня, в шаговой доступности ж/д станция Новопетровская. От станции 3 км. Автобусы ходят регулярно. Школа, д/сад, магазины, аптеки. Звоните, пишите, очень хорошее предложение с перспективой. Торг.