Волоколамское ш., 11 км от МКАД · земля с домом
Опытный завод ВНИИЭМ СНТ, Истра гор. округ
Участок 5 сот., каркас.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок 5 сот с домиком.»
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 07.07.2024.
Рейтинг 77/100 · уверенность 29 %
Земля рядом ≈844 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малиновка ≈0,3 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24204
Рейтинг 77/100 · уверенность 29 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 50 |
| торг | 5 | 52 % | 8.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 9 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 843 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 219 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нахабино пгт | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 7 200 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 8 000 000 | 740 741 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 7,7 сот. | 8 000 000 | 1 038 961 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 7 000 000 | 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 9,1 сот. | 8 000 000 | 879 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 9 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 6 сот. | 6 200 000 | 1 033 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 2,5 сот. | 2 700 000 | 1 080 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нахабино пгт | 5,3 сот. | 7 300 000 | 1 377 358 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 12.03.2025 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 3 200 000 (+800 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 5 сот с домиком. Дом каркасный на сваях 6×3м, по планировке комната и кухня. За домом навес 6×4м. Дом утеплен, есть чердак. Так же на участке находится хоз. Постройка. Никаких коммуникаций не заведено. На участок нельзя проехать на авто, автомобиль можно парковать в 30-40 м. Участок в очень живописном месте, одна из сторон выходит на реку, внутри участка (вдоль забора) протекает ручей. Вода очень чистая, есть рыба. Снт обжитое, практически все проживают круглогодично. Рядом вся инфраструктура Нахабино и Дедовска. Станция Малиновка в 3 мин пешком. Мцд Нахабино в 5-7 мин на авто. Удобный выезд на Новорижское и Волоколамское шоссе. Участок в долгосрочной аренде.