Волоколамское ш., 15 км от МКАД
Нахабино пгт, Красногорск гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., дерево, 1997 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈940 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 143 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,84 млн / целевая ≈7,05 млн / пессимист. ≈6,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,17 млн ₽, маржа 50 %, ROI 102 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Нахабино ≈0,3 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24201
Рейтинг 87/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 940 264 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 522 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нахабино пгт | 6,2 сот. | 6 800 000 | 1 096 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 6 сот. | 16 000 000 | 2 666 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 5 сот. | 13 500 000 | 2 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 4 сот. | 7 999 999 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 3,9 сот. | 8 500 000 | 2 179 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 9,1 сот. | 8 000 000 | 879 121 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 7,7 сот. | 7 000 000 | 909 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 14,8 сот. | 15 300 000 | 1 033 784 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 15 сот. | 18 999 900 | 1 266 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 142 857 / 156 000 / 174 292 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 166 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Нахабино пгт | 50,9 м² | 8,4 сот. | 8 500 000 | 166 994 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Желябино д. | 54 м² | 6,7 сот. | 7 850 000 | 145 370 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 47 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 70 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Козино д. | 50 м² | 10,1 сот. | 10 990 000 | 219 800 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Речное СНТ | 42 м² | 4 сот. | 6 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Керамик СНТ | 49,7 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 483 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сабурово пгт | 45,9 м² | 7,5 сот. | 8 000 000 | 174 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 55,2 м² | 5,4 сот. | 8 500 000 | 153 986 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,3 сот. | 7 900 000 | 158 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,5 сот. | 7 800 000 | 156 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 220 000 | история площадки |
| 08.11.2026 | 2 500 000 (+280 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 220 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 22:22 | снова в продаже | — → 2 500 000 |
Описание
Продаётся деревянный дом с земельным участком в окружении деревьев и зелени. Находится данный объект в 7 минутах ходьбы от станции Нахабино. На участке просторный двор и хозяйственная постройка; можно обустроить сад, огород или зону отдыха. Дом требует внимания и ремонта подойдёт тем, кто хочет восстановить его по своему проекту или использовать участок для строительства. Тихое, уединённое место для загородной жизни. Площадь, коммуникации и документы уточняйте при звонке.