Волоколамское ш., 57 км от МКАД
Фортуна СНТ, Рузский гор. округ
Дача 91,6 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.05.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 639 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,73 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Устиновка ≈4,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24200
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 639 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 761 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подолы СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мамошино Ком дп | 15,1 сот. | 9 550 000 | 632 450 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мамошино Ком дп | 20 сот. | 6 950 000 | 347 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мамошино д. | 35 сот. | 3 700 000 | 105 714 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пролетарский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Буланино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Руза Лес дп | 10,5 сот. | 4 900 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Руза Лес дп | 18 сот. | 6 900 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 25 909 / 55 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 730 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 588 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Мамошино д. | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подолы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Находка СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Знамя Победы СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пролетарский Садовод СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Луч СНТ | 93 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 25 269 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Находка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 171 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подолы СНТ | 110 м² | 6,4 сот. | 2 850 000 | 25 909 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подолы СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.09.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный деревянный дом, со своим выходом в лес И Участок и дом стоят на кадастровом учете (Сосны, ели) Дом в Хорошем Состоянии в 2 этажа с мансардой, общая площадь дома 91,6 кв. М, есть длинный закрытый балкон на 2 этаже. Есть 2 террасы( Одна закрытая, другая открытая под навесом и пол наливной -бетонный) Есть два выхода из дома (Один парадный, другой выход на задний двор. Есть помещение под баню(раньше и была баней), Есть достаточно большая беседка с лавками по периметру беседки. Вид из беседки на весь участок и на хвойный лес, очень красиво! В доме очень крепкая лестница (Освещается полноценным окном) Комнаты -первый этаж большая комната 33,7 кв. М, на втором этаже 15,5 кв. М, и 11,7 кв. М, терраса закрытая 11,1 кв. М. Внутри уютно из-за отделки вагонкой, мебели и встроенных деревянных шкафов При желании мебель остается новым хозяевам. На земельном участке расположен колодец с чистейшей водой ( раньше вода из колодца была проведена в дом( подводка осталась частями). Есть достаточно большой хозблок (поместится необходимый инвентарь и все, что необходимо) На фото размещен за колодцем. На участке растет шикарная слива, кусты смородины) Участок ухожен. Есть уличный клозет, сарай (нужен ремонт). Два собственника. Второй собственник согласен на продажу Торг.