Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Поляна ДСК, Истра гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Земля ≈275 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,93 млн → дом ≈375 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −381 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Холщевики ≈5,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24199
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 275 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 925 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна ДСК | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 265 000 | 180 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 10 сот. | 1 370 000 | 137 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 20,9 сот. | 19 200 000 | 918 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Александрово д. | 7,6 сот. | 6 916 000 | 910 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 889 / 73 472 / 87 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -381 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лукша-1 СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 2 650 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Связь СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 166 389 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Воскресенки СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2115330. Уникальное предложение для тех, кто ищет место для отдыха и уединения! Продаётся каркасный дом площадью 40 кв. М в СТ "Дубрава", севернее д. Дубровское, в Истре. Дом расположен на участке в 7 соток. Рядом живописная природа, свежий воздух и спокойствие загородной жизни. Участок имеет статус личного подсобного хозяйства, что открывает дополнительные возможности для его использования. Коммуникации подключены (есть электричество), однако отопление отсутствует это даёт возможность новому владельцу выбрать наиболее подходящий вариант для себя. Подъезд к Снт асфальтированная дорога, к участку по грунтовой дороге. Это идеальное место для тех, кто хочет иметь свой уголок вдали от городской суеты. В д. Кострово вся инфраструктура ( магазины, аптека, рынок) Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.