Волоколамское ш., 25 км от МКАД
Высоково-Дачное СНТ, Истра гор. округ
Дача 86 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 98/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈351 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 50 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,04 млн / целевая ≈7,23 млн / пессимист. ≈6,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,13 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. пл. 50 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24198
Рейтинг 98/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 49.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 350 877 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 263 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Высоково-Дачное СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 8,8 сот. | 1 905 120 | 216 491 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высоково д. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станции Манихино пос. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станции Манихино пос. | 7,1 сот. | 4 949 000 | 697 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 6 608 000 | 702 979 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 88 235 / 195 893 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 429 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Ламоново д. | 94 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 85 106 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Энергетик СНТ | 75 м² | 9 сот. | 7 999 999 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Чистые Пруды СНТ | 85 м² | 10,4 сот. | 7 500 000 | 88 235 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Талицы-1 СНП | 87 м² | 8,9 сот. | 4 350 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высоково-1 сад. уч. | 62 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Истра-2 СНТ | 71,2 м² | 8,2 сот. | 3 700 000 | 51 966 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Троицкий пос. | 63,3 м² | 9 сот. | 12 400 000 | 195 893 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Никулино д. | 72 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 118 056 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Санниково д. | 62 м² | 10,3 сот. | 9 200 000 | 148 387 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 999 000 (−201 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 650 000 (−349 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id:12588. Продается дом на большом участке с лесными и плодовыми деревьями, летом цветник. Дом отапливается печью, летний водопровод, электричество, все в рабочем состоянии. В доме утеплены стены, есть рабочая печь, В кухне водонагреватель, проточный септик, электричество 12 квт. На участке есть баня, а также летний домик с двумя комнатами. Удобная транспортная развязка рядом. Выезд с Волоколамского шоссе на скоростное Цкад, а дальшена на Новорижское шоссе. От ж. Д. Станции 50 км 15 минут пешком. Рядом Гипермаркеты Лента, лемано про. Круглогодичный подъезд, шлагбаум с пультом. 1 собственник Полная стоимость в договоре.