Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Воскресенки д., Истра гор. округ
Дача 33,5 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 832 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈570 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −415 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Холщевики ≈10,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24197
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 832 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 851 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воскресенки д. | 7 сот. | 1 085 000 | 155 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенки д. | 14 сот. | 3 780 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенки д. | 11,8 сот. | 3 540 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дружба-2 СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 708 / 73 333 / 125 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 304 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Большое Ушаково д. | 24 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Знамя-2 СНТ | 35 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Петровский СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Часовня д. | 35 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Курсаково СНТ | 34,2 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 49 708 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Находка СНТ | 28 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Истоки СНТ | 39 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 24 м² | 6,7 сот. | 5 500 000 | 229 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача в Снт "Воскресенки-1", г. О. Истра. Московская область, 47 км от Мкад (Новорижское или Волоколамское шоссе). Продается дачный участок с готовыми постройками прекрасный вариант для отдыха на природе с сохранением всех городских удобств в шаговой доступности. Что продается вместе с участком? Каркасный летний домик 6×3 м. Навес 6×3 м, пристроенный к дому под летнюю кухню, зону отдыха или хранение вещей. Баня-бытовка из бруса 6×2,3 м (стены 100×100). Характеристики участка. Площадь: 6 соток. Рельеф: ровный, сухой, без уклонов готов к посадкам и обустройству. Коммуникации. Вода: колодец, 13 колец. Электричество: 10 квт, подведено к дому и к бане. Расположение. Продуктовый и хозяйственный магазины 3 минуты пешком. Лес 3 минуты пешком (грибные места). В деревне есть родник с чистой вкусной водой. Река Малая Истра рядом, можно купаться. Условия сделки. Возможна покупка в ипотеку. Продается полностью готовая к использованию дача: дом, баня, навес, вода, свет всё уже есть. Не нужно ничего достраивать, можно сразу пользоваться.