Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Зеленая Горка КП, Истра гор. округ
Дом 66 м², участок 6,5 сот., бревно, 1960 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 31.07.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈626 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 4,07 млн → дом −570 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 80 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈268 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Манихино I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24192
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 626 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 4 070 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 636 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Здоровье СНТ | 7,6 сот. | 7 919 950 | 1 042 099 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Станции Манихино пос. | 8,1 сот. | 5 100 000 | 629 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимирязевец СНТ | 11,9 сот. | 8 330 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станции Манихино пос. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол-1 СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Павловское д. | 13 сот. | 8 300 000 | 638 462 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка ТСН | 7 сот. | 4 600 000 | 657 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Павловское д. | 10 сот. | 6 200 000 | 620 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Обновленный Труд д. | 6 сот. | 4 300 000 | 716 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 80 000 / 98 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 268 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Еремеево д. да: «санузел» + «отделкой» | 67 м² | 7 сот. | 14 000 000 | 208 955 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесницыно КП да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесницыно КП да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, ст. МАНИХИНО, территория Дачи Зеленая Горка, общей площадью 66м на участке 6,5 соток Кадастровый номер участка 50:08:0060304:61 ПРЕИМУЩЕСТВА ОБЪЕКТА: дом для проживания в стародачном месте Фундамент ленточный Стены бревно Кровля металлическая Коммуникации электричество, газ по границе (подключение по федеральной программе) водопровод летний новая печка Планировка: 1 этаж кухня, 2 спальни, 2 этаж спальня участок правильной формы. ровный. много плодовых деревьев и кустарников ПРЕИМУЩЕСТВА ИНФРАСТРУКТУРЫ: до станции Манихино 10 минут пешком асфальтированные дороги до дома экологически чистый район-свежий воздух, тишина, природа Манихино отличает прекрасная транспортная доступность, престижное направление, близость к Москве, 40 км до центра. транспортная доступность Новорижское и Волоколамское шоссе в шаговой доступности сетевые магазины Истра в 10км, с городской инфраструктурой (школы, больницы, сады, кружки и секции, кафе) в 20 мин от дома находится Ново-Иерусалимский монастырь, Истринское водохранилище. без обременений Оперативный показ Быстрый выход на сделку. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.