Волоколамское ш., 39 км от МКАД
№ 3 ММЗ Красный Октябрь СНТ, Истра гор. округ
Дача 40 м², участок 16 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 2,73 млн → дом ≈571 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −193 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Холщевики ≈2,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24185
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 729 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | № 3 ММЗ Красный Октябрь СНТ | 9,6 сот. | 3 100 000 | 322 917 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холщевики-1К СНТ | 6,1 сот. | 1 960 000 | 321 311 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холщевики-1К СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кострово д. | 8,2 сот. | 1 490 000 | 181 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 11 сот. | 840 000 | 76 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 308 / 97 222 / 166 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Рыбушки д. | 40 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Новатор СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Тихие Зори КП | 36 м² | 8,1 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Ладья СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Пролетарский Садовод СНТ | 45 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Супонево-1 СПК | 35 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 428 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Зеленая Горка КП | 30 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в дружном Снт. Участок огорожен 16 соток (по документам 11), на участке много плодовых кустарников, клубника, малина, много различных цветов, туи. Отдельно-стоящий домик и кухня, есть баня, небольшой сарай с подвалом для хранения заготовок. Сразу за задней калиткой лес, в котором много Грибов. Место тихое, соседи прекрасные. Продаем в связи с ухудшением здоровья и неспособности ухаживать за участком.