Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Живописный СНТ, Истра гор. округ
Дом 72 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.09.2025.
Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 44 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,66 млн / целевая ≈5,1 млн / пессимист. ≈4,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 73 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24184
Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 254 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 049 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 153 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белые Росы СНТ | 25,9 сот. | 22 266 711 | 859 719 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новодарьино д. | 10 сот. | 1 299 000 | 129 900 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бежин Луг СНТ | 6,3 сот. | 1 090 000 | 173 016 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 286 / 79 946 / 144 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 662 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 096 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Бутырки д. да: «ванные» + «заходи и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Воскресенки д. да: «ванные» + «меблирован» | 75 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 144 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Алмаз СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 77 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 63 506 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Воскресенки д. да: «санузел» + «тепление пол» | 66,4 м² | 6,4 сот. | 6 400 000 | 96 386 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Живописный", уч.56. На участке 2 жилых дома из бруса, внутри обшиты вагонкой, на полу доска. Дом расположен на краю леса. Водопровод летний. Территория Снт огорожена, имеется детская площадка, зимой регулярно чистят дороги, т. К. Круглогодично проживают люди.