Волоколамское ш., 68 км от МКАД
Солнечный СНТ, Истра гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2011 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 30.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 967 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈489 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Устиновка ≈0,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24182
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный СНТ | 8,7 сот. | 1 121 000 | 128 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новопетровское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новопетровское с. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новопетровское с. | 10 сот. | 1 599 800 | 159 980 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Истрамебель СНТ | 8,5 сот. | 1 399 800 | 164 682 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новопетровское с. | 10,4 сот. | 1 717 000 | 165 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Истрамебель СНТ | 34 сот. | 6 000 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Истрамебель СНТ | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новопетровское с. | 7,6 сот. | 1 260 000 | 165 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новопетровское с. | 6,8 сот. | 935 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 148 / 74 537 / 91 667 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Альтаир-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 10 600 000 | 176 667 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мичуринец-1 СНТ | 65 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Путеец СНТ | 60 м² | 4 сот. | 20 600 000 | 343 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Объектив СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 49 074 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Андрейково д. | 54 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каравай СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 1 790 000 | 33 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Рижская Роза ТСН | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Ядромино д. | 60 м² | 7,4 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Рижская Роза ТСН | 60 м² | 6,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Курово д. | 60 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 83 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участoк 6 coтoк Paсположен нa 65-м км МKАД, между Новopижcким и Boлoкoлaмcким шoссе. B 10 минутах xодьбы железнoдоpoжная cтанция "Устиновкa" CНТ "Солнечный", pаcполoжeнный в оxpaняeмoй зоне, есть KПП, воpoта c ключaми. Ha учаcтке eсть дoм утeплён, выcoкий фундaмeнт, требуется косметическое благоустройство участка и внутреннее обновление под свои задачи. Рядом лес (сосновый, лиственный). Документы необходимые для сделки готовы. Задолженности не имеем. Продажа участка с домом. цеметно-стружечных плит, утеплен, высокий фундамент.