Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Знамя Победы СНТ, Истра гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 970 тыс. → дом ≈730 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −913 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24178
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буланино д. | 11,5 сот. | 7 500 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Будьково д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 158 / 35 000 / 61 111 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 624 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 332 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Находка СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Находка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 171 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Фортуна СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 26 201 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мамошино д. | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Магма СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Красная Горка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Подолы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новорижские дачи КП | 93,6 м² | 6,5 сот. | 11 500 000 | 122 863 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 50 (не 38), ошибка выгрузки. Предлагаем дачный участок с домом в Снт "Знамя Победы"! Въезд в Снт через шлагбаум, что обеспечивает безопасность. В нескольких минут ходьбы оборудован пляж для отдыха в летний сезон. Дом построен, но требует внутренней отделки на втором этаже. Есть проект дома, строился профессионалом для собственного пользования. Участок также требует внимания, т. К. Несколько лет не обрабатывался. Гарантируем свежий воздух, приятных соседей и всхожесть всего, что вы посадите на земле! Арт. 136446311.