Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Аэлита-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 49 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 755 тыс. → дом ≈735 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 83 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,31 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,97 млн ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Курсаковская ≈2,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24177
Рейтинг 83/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 735 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыжково д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыжково д. | 50 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агрополис СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжково д. | 7,8 сот. | 2 450 000 | 314 103 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 609 / 142 571 / 144 385 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 967 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.6 км | Лада СНТ | 35 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 142 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Курсаково-1 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 144 385 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Защитник ДНП | 34,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 82 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 490 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 1 490 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный летний домик, два этажа. Соседи хорошие, живут круглогодично. Тихое, хорошее место. С/у на улице, чистый. Скважина (тех вода), свет 6квт в доме.