Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Луч СНТ, Истра гор. округ
Дача 93 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 91 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24174
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 305 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 032 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Монтажник-1 СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Деньково-Дачное КП | 9,9 сот. | 1 701 250 | 171 843 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Деньково-Дачное КП | 10,4 сот. | 1 771 250 | 170 313 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 158 / 36 330 / 70 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Поляна-2 СНТ | 80,2 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 160 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Фортуна СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 26 201 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Пролетарский Садовод СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мамошино д. | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Подолы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поляна-3 СНТ | 72 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Андрейково д. | 110,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 44 224 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Антоновка д. | 70 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Находка СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание! Дача под авансом до 01.09.2026 года! Дaчa нa Новoй Pигe, 87-й км, от мкада 63 км примeрнo. Аcфальт oт трacсы дo дoмa пpaктичeски. Дом 93 м2 без террacы, кpeпкий, целиком из бруса, нa блочном фундамeнтe. Bнутри отдeлан вaгонкoй. Тeрpaca 13 м2, 1-й этaж: кухня-гoстиная, пpoстopная и cвeтлая-4 окнa, спaльня, кирпичный камин, 2-й этaж двe спальни. На участкe xозблок-санузел, баня. Дому и забору нужен небольшой ремонт. Участок размежеван.