Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Журавлево КП, Истра гор. округ
Дача 66,7 м², участок 14,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 14,9 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 37 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 73 км ≈13,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24173
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 99 % | 6 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 686 000 ₽ (14,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 804 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 046 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Куртниково д. | 9,9 сот. | 2 606 015 | 263 234 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куртниково д. | 7,6 сот. | 2 007 870 | 264 193 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 5 сот. | 780 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матвейково СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 9,5 сот. | 631 300 | 66 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 23,2 сот. | 2 552 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 11 сот. | 810 000 | 73 636 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 134 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 923 / 56 551 / 68 519 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Никитское ДПК | 80 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Дружба пос. | 65 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Рижская Роза ТСН | 54 м² | 7,8 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Лесницыно КП | 75 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 799 999 | 51 852 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 490 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в КП Журавлево (Истринский район Московской области, кадастровый номер 50:08:0070311:154) площадью 14,9 соток с дачным домом. Дом каркасно-щитовой, крепкий, общая площадь 66,7 кв. М. Первый этаж утеплен можно эксплуатировать как летом, так и в межсезонье. Нарезку помещений в доме см. На схеме. По дому разведено электричество (3 фазы, до 15 квт). В поселке возможно подключение магистрального газа. На участке есть колодец глубиной 20 метров, в котором круглогодично есть вода. В колодце установлен погружной электрический насос. Участок угловой, обнесен забором (с фасадной стороны штакетник из профлиста тёмно-зеленого цвета), оборудована калитка и распашные автомобильные ворота шириной 4 м (2 шт). Есть благоустроенная площадка под парковку двух автомобилей (площадью примерно 40 кв. М) геотекстиль + песок + утрамбованный гравий + бордюрный камень по периметру, при желании можно без дополнительной подготовки залить бетоном. На участке много зеленых насаждений от плодовых кустов и деревьев (яблони, вишня, черноплодная рябина и т. П.) до крупных хвойных (разные виды елей и кедров), но в целом ландшафт нуждается в уходе. Есть отдельно стоящий сарай-бытовка и "деревенский" туалет. В целом дом готов к сезону можно заехать и жить. Для полного городского комфорта можно дополнительно сделать разводку в доме воды (с подогревом) и установить септик, а также решив ряд мелких вопросов (ремонт ступеней крыльца, регулировка щеколд и т. П., можно ещё освежить Лкп дома снаружи подвыцвел). Специализированное помещение площадью 3 кв. М для организации санузла в доме есть. Из инфраструктуры примерно в 2 км (20 мин. Пешком или 2 мин. На машине) есть новые современные Пятерочка, Магнит и аптека. Там же автобусная остановка с регулярным сообщением до города Истра и станции электрички. Относительно недалеко есть возможность купания. Кругом зелено и чисто, когда не было забора на участок периодически забегали зайцы. Очень интеллигентное культурное окружение (поселок создавался в конце 90-х начале 2000-х годов работниками Мифи). Транспортная доступность по Волоколамскому или Новорижскому шоссе (по Новорижскому расстояние больше, но в среднем по времени быстрее). Подъездная дорога до деревни Куртниково асфальт, последние 500 метров качественная грунтовка с щебнем. Документы по участку готовы к сделке. Никакие строения на участке не зарегистрированы.