Волоколамское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Куртниково КП, Истра гор. округ
Дом 132 м², участок 16,1 сот., газобетон.
Дом по описанию: «Как итог: Земля + готовый дом 100 - 130 (м2) = стоимости двушки в спальном районе Москвы.»
Цена 3,22 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 51 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 16,1 сот. = 3,08 млн → дом ≈139 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈2,44 млн, покупка после торга ≈2,73 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,99 млн / целевая ≈12,59 млн / пессимист. ≈11,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,02 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 73 км ≈12,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24170
Рейтинг 80/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 140 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 077 000 ₽ (16,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 139 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 053 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Матвейково СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матвейково СНТ | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куртниково д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куртниково д. | 8,5 сот. | 1 680 000 | 197 647 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куртниково д. | 7,6 сот. | 2 007 870 | 264 193 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куртниково д. | 9,9 сот. | 2 606 015 | 263 234 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куртниково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куртниково д. | 5 сот. | 780 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карцево д. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карцево д. | 6,8 сот. | 1 285 000 | 188 971 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 132 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 472 / 106 961 / 221 481 |
| цена объекта | 3 216 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 733 600 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 015 400 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Грин Лаундж КП да: «сан узлом» + «мебелью» | 135 м² | 14,5 сот. | 29 900 000 | 221 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Глебово д. да: «санузел» + «отделка» | 129,3 м² | 15 сот. | 13 830 000 | 106 961 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дом на Истре дп да: «ванные» + «мебель» | 143,1 м² | 15 сот. | 10 800 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 3 216 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 216 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа по ДКП напрямую от собственника "Истринская долина" земельного участка N 86 в камерном коттеджном поселке бизнес-класса "Куртниково" (КП "Истринская долина"). Посёлок расположен у реки и в окружении леса. Идеально для ПМЖ или загородной резиденции. Локация: д. Куртниково, городской округ Истра. 58-60 км от МКАД по Новой Риге или Волоколамке. Спокойное место (население деревни менее 10 человек), при этом отличная транспортная доступность. В продаже также участки от 10 до 40 соток. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства с возможностью строительства капитального жилого дома). Состояние: Полностью ровный, сухой. Без строительного мусора и старых фундаментов. Коммуникации на границе: Электричество: 15 кВт (столб установлен); Газ: магистральный высокого давления по границе поселка Интернет: оптоволокно GPON; Водоснабжение: планируется централизованное (бурение индивидуальных скважин дает чистую артезианскую воду). Канализация - ставим септик. Круглогодичный подъезд контролируется и содержится в надлежащем состоянии силами управляющей компании. Инфраструктура поселка и района: Охрана 24/7, КПП, шлагбаум; Детские и спортивные площадки; В шаговой доступности красивый храм Бориса и Глеба (памятник архитектуры XIX века); Новоиерусалимский монастырь всего в 20 минутах езды на машине. Бесплатная парковка у стен обители. Окружение: лесной массив (сосновый бор), выход к реке Чернушка. До пляжа Истринского водохранилища 5 минут на авто или 10 минут пешком. Рядом конноспортивный клуб Zorino и центр водных видов спорта "Веселый Ветер". Соседство: рядом строятся современные коттеджи, поселок огорожен общим забором. Помимо покупки напрямую от собственника земельного участка без подряда, вы также можете рассмотреть строительство дома нашей компанией-партнером. Вы можете выбрать из большого перечня проектов в каталоге компании именно тот проект, который может превратиться в дом вашей мечты. Как итог: Земля + готовый дом 100 - 130 (м2) = стоимости двушки в спальном районе Москвы. Мы предлагаем два удобных формата работы: 1.Участок без строительного подряда: покупаете землю напрямую от собственника и строитесь самостоятельно по собственному графику. 2. Дом под ключ с партнером: выбираете любой проект из нашего каталога, и проверенная строительная компания реализует его из газобетона с чистовой отделкой. Вы контролируете этапы строительства через прозрачный договор с фиксированной сметой на работы и материалы на каждом этапе, избегая скрытых платежей. Формат сделки: покупка земли по ДКП (договору купли-продажи) и отдельный договор строительного подряда с партнером. Рассмотрим стоимость строительства дома на главной картинке (проект "Твин", 132 м2) Стоимость строительства на сегодня составляет: Коробка дома проекта "Твин" в 1 этаж. *Фундамент монолитная плита, стены газоблок "Бонолит" D300 - 300мм. Кровля металлочерепица "Grand Line" утепленная. Работа + материал. Стоимость