Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Алешино д., Егорьевск гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., 2025 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 41 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль −488 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Беззубово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2417
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алешино д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алешино д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алешино д. | 11,5 сот. | 1 050 000 | 91 304 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алешино д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алешино д. | 14 сот. | 1 350 000 | 96 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алешино д. | 13,9 сот. | 1 450 000 | 104 317 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алешино д. | 19 сот. | 2 050 000 | 107 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Левинская д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 777 / 54 968 / 100 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 253 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 990 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Ефремовская д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 93 м² | 11 сот. | 9 300 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | да: «ванные» + «ремонт» | 94,6 м² | 10,1 сот. | 5 200 000 | 54 968 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Батраки д. да: «ванные» + «отделке» | 103 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 40 777 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2229404. Дом-конструктор мечты: от фундамента до вашей планировки за пару месяцев! Продается не просто участок, а капитальное строение с готовым контуром и продуманной планировкой. Вам не придется жить в строительной пыли годами здесь самая грязная и дорогая работа уже позади. Адрес: Московская область, Егорьевский район, деревня Алёшино. Участок: 10 соток ИЖС, правильная форма, огорожен. Ваши инвестиции под надежной защитой Дом стоит под крепкой крышей, а значит, ни дождь, ни снег ему не страшны. Все ключевые системы заведены в периметр: Надежный каркас: Возведен двухэтажный каркас, накрытый металлочерепицей. Это гарантирует долговечность и отсутствие протечек. Теплый контур: Установлены современные окна ПВХ внутри уже сейчас сухо и нет сквозняков. Инженерия в доме: Вода: Собственная скважина, труба на входе. Канализация: Септик смонтирован и выведен в дом. Электричество: Столб на границе участка. Газ по границе. Удобная планировка для семьи В отличие от домов-коробок, здесь первый этаж уже спланирован для комфортной жизни. Вам не нужно ломать голову над зонированием: Кухня-гостиная: Просторное светлое помещение для семейных вечеров и приема гостей. Спальня: Отдельная комната на первом этаже идеально для пожилых родителей, гостей или если вы просто не любите подниматься на второй этаж после долгого дня. Санузел: Место под полноценный санузел уже выделено, вводы для воды и канализации рядом. Второй этаж это чистый лист: две-три спальни, игровая для детей или огромная мастерская под ваши хобби. В чем выгода этого объекта? Сухо и тепло. Крыша из металлочерепицы и окна ПВХ вы покупаете не раскрытый ветрам сруб, а защищенный от непогоды дом. Экономия на коммуникациях. Скважина и септик "под ключ" сегодня стоят от 350 000 руб. Вы получаете их абсолютно готовыми к использованию. Быстрый переезд. Остается только внутренняя разводка электрики по точкам, отопление и дизайнерская отделка. При хорошем бюджете въезжаете уже в этом сезоне! Окрестности Деревня Алёшино тихое и экологичное место Егорьевского района. Рядом лесные массивы, до Егорьевска рукой подать (аптеки, школы, сетевые магазины) Звоните! Покажу, насколько теплым и светлым может быть этот дом даже сейчас, без отделки.