Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Рассвет СНТ, Истра гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 16.04.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 935 тыс. → дом ≈565 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈138 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24165
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 78 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 935 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6,4 сот. | 1 550 000 | 242 187 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорожник-1 СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Румянцево СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Румянцево пос. | 8,9 сот. | 3 400 000 | 382 022 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Румянцево пос. | 12 сот. | 5 499 000 | 458 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головино д. | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Румянцево пос. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хуторок СНТ | 9 сот. | 1 340 000 | 148 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авиатор-2 СНТ | 9 сот. | 1 590 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 68 750 / 147 222 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 766 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 213 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Каравай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 49 975 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Каштан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Агрополис СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Истрамебель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 147 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пролетарский Садовод СНТ | 45 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 37 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2025 | 2 150 000 | история площадки |
| 01.07.2025 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок. На участке в 6 соток располагается дом и хоз строения. Строения как и дом не пригодны-необходимо сносить. Участок в собственности более 10 лет. Участок крайний(можно звять часть леса в аренду), по границе не большая речка. Прекрасная транспортная доступность(между волоколамским(10 минут пешком)и новорижским шоссе(5 минут езды). До станции Румянцево пешая доступность. Продаем потому-что нет желания развиваться за городом. Возможен уместный торг. Перед оформлением сделки участок будет отчищен. Срочная продажа.