Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Журавлево КП, Истра гор. округ
Дом 45 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,32 млн → дом ≈2,18 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 48 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,21 млн / целевая ≈4,69 млн / пессимист. ≈4,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈495 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: септик; газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. пл. 73 км ≈13,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24162
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 318 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Куртниково д. | 9,9 сот. | 2 606 015 | 263 234 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Куртниково д. | 7,6 сот. | 2 007 870 | 264 193 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Куртниково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Куртниково д. | 5 сот. | 780 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 9,5 сот. | 631 300 | 66 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 23,2 сот. | 2 552 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 11 сот. | 810 000 | 73 636 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Куртниково д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 778 / 112 500 / 178 414 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Якунино д. | 45,4 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 178 414 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лысая Гора СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Никулино д. | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Ябедино д. | 51,1 м² | 9 сот. | 8 200 000 | 160 470 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Макет СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Истра-2 Отделение Высоково СНТ | 52,8 м² | 7,8 сот. | 7 500 000 | 142 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | № 2 ЦМИС СНТ | 53,3 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 74 109 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Качественный кирпичный Дом на ленточном фундаменте. Скважина заведена в дом. Вода разведена по всему участку и в теплицы. Септик. Кирпичный забор по внешней стороне. Соседи живут постоянно. Истра муниципальный округ, 11, Журавлево кп, Московская обл. 50:08:0070332:104. Газ по границе участка.