Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Гжель-1 КП, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 7 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 68 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 665 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,81 млн / целевая ≈4,33 млн / пессимист. ≈3,85 млн → от пессимистичной прибыль −105 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Барыбино ≈20,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2416
Рейтинг 14/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 835 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заворово с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 11 сот. | 880 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 12,5 сот. | 2 000 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий ДНТ | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулинский хуторок ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меркурий ДНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никулино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никулинский хуторок ДНП | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава ДНП | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 137 / 88 472 / 131 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Марьина Роща ДНП | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ромашково-37 КП | 54,3 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 081 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Никоново КП | 54 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьина Роща ДНП | 48 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заворово с. | 58,8 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 84 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заворово с. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 6/9 в коттеджном посёлке Александрово.Дом жилой,благоустроенный,2 й этаж без отделки,но зарегистрирован как жилой ,документы оформлены,можно прописаться.Электричество 3 фазы,туалет,ванная,все удобства.Рядом магазины магнит и пятёрочка и др.в пешей доступности 500 метров.Школа и детский сад в Заворово,2 остановки на автобусе.Место тихое,соседи хорошие.На участке также есть гостевой домик 6/3,баня и сарай под дрова и инструменты.