Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Мартюшино д., Истра гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, поднимали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 03.07.2023.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 863 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −426 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 73 км ≈8,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24158
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 537 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 799 000 | 133 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мартюшино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игма-3 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 444 / 73 810 / 83 333 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -426 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Подсолнух Парк КП | 36 м² | 6 сот. | 1 888 000 | 52 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Каштан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Московский Писатель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сафонтьево СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2023 | 2 050 000 | история площадки |
| 14.11.2024 | 2 200 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 2 400 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа Нового дома с ровным участком от собственника! Без комиссий агенту! Д Мартюшино, г. О Истра. Поселок новый, поэтому цены на землю пока приемлемые. Дом крайний-за ним поле и леса! В поселке сделаны дороги и подведён свет к дому. Планируется делать отделку, утепление, забор-соответственно цена возрастёт. Живописные места! Неподалеку находятся Истринское Водохранилище, Конно-Спортивный Клуб, Пляж! Выгодная инвестиция! Звоните, пишите, договоримся!