Волоколамское ш., 28 км от МКАД
Истра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 85 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,2 млн; первая цена 5,2 млн ₽ от 30.10.2025.
Рейтинг 91/100 · уверенность 50 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,17 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–234 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,85 млн / целевая ≈7,96 млн / пессимист. ≈7,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,4 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лукино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24156
Рейтинг 91/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 174 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 326 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Истра-2 СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 7 999 000 | 1 333 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рефрижератор СНТ | 16,4 сот. | 3 800 000 | 231 707 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | станции Лукино пос. | 5 сот. | 2 499 000 | 499 800 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | станции Лукино пос. | 9,4 сот. | 8 200 000 | 872 340 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ленинградец СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 100 556 / 233 696 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Давыдовское д. да: «ванной» + «ремонт» | 90 м² | 8 сот. | 12 700 000 | 141 111 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малая Истра КП да: «санузел» + «под ключ» | 92 м² | 8,4 сот. | 21 500 000 | 233 696 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Садовод СНТ да: «душевая» + «ремонт» | 90 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ да: «ванной» + «ремонтантная» | 85 м² | 7,4 сот. | 5 100 001 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2025 | 5 200 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 4 000 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в лесу. Дом на капитальном фундаменте, без трещин. Оба этажа из бруса 15×15см. Участок 6+2 соток, чистый, ровный, вода весной не застаиваится, есть плодовые кусты, цветы.