Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Холщевики-Алмаз СНТ, Истра гор. округ
Дача 80 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,46 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; отопление — печь.
До ст. пл. 73 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24155
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Живописный СНТ | 6,2 сот. | 2 990 000 | 482 258 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Эдельвейс ДНП | 24 сот. | 5 800 000 | 241 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерный Край ДПК | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Эдельвейс ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесной СНТ | 11,6 сот. | 5 000 000 | 431 034 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веретея ДНП | 21 сот. | 5 689 000 | 270 905 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерный Край ДПК | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 119 / 40 984 / 93 200 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 853 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Москворечье СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Правдист-2 СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 90 659 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | сохраненная копия |
| 2.4 км | Васильевское СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 85,9 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 22 119 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лукша-1 СНТ | 70 м² | 7,6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба-2 СНТ | 78,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 38 217 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Магма СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Карасино д. | 80 м² | 7,5 сот. | 1 999 000 | 24 988 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лукша-2 СТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 43 924 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача. 6 соток. Был участок 12 соток разделен пополам между сестрами. Всё оф оформлено. Въездные ворота на участок одни на два участка, калитка в лес одна на двоих. Забора между участками нет. Стоит длинный ряд туй. 70 км. Волоколамского шоссе. Вода централизовано от водокачки. Отличительная черта Сht участки в oдин ряд, у Вaс нe будeт cocедeй co вcеx cтopон. Bодoпpовoд лeтний, элeктричество новая линия на 15 квт, очень развитая инфраструктура. Ухоженный дом и участок. Дом каркасный (доска/утеплитель/доска/утеплитель/фальшбрус). Вода/туалет в доме. Отопление печь/камин и масляные радиаторы. Плита на кухне электрическая и газовая. Всю мебель, технику (как в доме, так и садовую)оставляем. Магазин Пятерочка, Озон, Сдэк, мясная лавка, магазин дачных принадлежностей, маленький рынок в пешей доступности. Автобус до станции Новый Иерусалим и Истра. До ж/д станции Холщёвики 4 км. Торг!