Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Московский Писатель СНТ, Истра гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈160 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 79 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Холщевики ≈11,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24153
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Московский Писатель СНТ | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Московский Писатель СНТ | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шахтер СНТ | 7,3 сот. | 2 100 000 | 287 671 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шахтер СНТ | 3,7 сот. | 390 000 | 105 405 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 7,9 сот. | 2 780 800 | 352 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 6,1 сот. | 2 394 250 | 392 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 14 сот. | 2 240 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 487 / 88 571 / 90 909 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Луна-3 СНТ да: «ванная» + «мебелирован» | 78 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 79 487 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Прилесные дачи КП да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 88 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Карцево д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 70 714 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Огонек СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 этаж: Кухня-гостиная (можно обустроить зону отдыха), санузел (туалет + душ/ванна), прихожая. · 2 этаж: Три отдельные спальни комфортно разместится семья с детьми или компании взрослых. · Коммуникации: Электричество, водоснабжение, канализация (септик). В доме тепло (вид отопления: печь). Участок 6 соток: · Ровный, ухоженный. Есть место для парковки машины, зоны барбекю, детской площадки или грядок. Это не просто дача, а комфортная среда в 50-60 км от Мкад (по Новорижскому или Волоколамскому шоссе): · Экология и природа: Рядом хвойные и смешанные леса, нет крупных заводов. Чистый воздух. · Вода и досуг: Близость к Истринскому водохранилищу (рыбалка, пляжи, лодки) и реке Истра. · Инфраструктура (в радиусе 5-10 мин на машине): Супермаркеты ("Пятерочка", "Магнит"), аптеки, детские сады, школа, Азс. Летом работают сезонные рынки с фермерскими продуктами. · Сервис: Развитая сеть служб доставки (из Истры и Красногорска), такси. До ж/д платформы (Новоиерусалимская или др.) 10-15 минут. Электричка до Москвы (Рижское направление). Продаётся доля. Подробности в личных сообщениях.