Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Истра г., Истра гор. округ
Дом 47 м², участок 9 сот., 1988 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,36 млн → дом ≈191 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈992 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Истра ≈0,5 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24151
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 40 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 359 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 064 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 16 сот. | 3 250 000 | 203 125 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 5 640 000 | 940 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Трусово д. | 11,3 сот. | 8 900 000 | 787 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6,5 сот. | 1 001 000 | 154 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 1 010 000 | 126 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 17 сот. | 15 500 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 28 сот. | 35 000 000 | 1 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 542 / 82 249 / 135 417 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 657 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 992 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 48 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 38 542 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Андреевское д. | 46,5 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 118 280 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Станции Манихино пос. | 48 м² | 11 сот. | 11 000 000 | 229 167 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Андреевское СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 880 000 | 80 498 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Газовик СТ | 45,3 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 92 715 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки СНТ | 47 м² | 8 сот. | 10 600 000 | 225 532 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Арбат-1 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Октябрьский пос. | 50 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рефрижератор СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ИЖС с домом 10 минут пешком до ж/д станции Истра Продаётся ровный участок правильной формы с домом. Назначение земли индивидуальное жилищное строительство. До железнодорожной станции Истра всего 10 минут пешком. Участок огорожен забором и отлично подходит для дальнейшего благоустройства. Здесь можно разбить сад, оборудовать уютную зону отдыха, организовать парковочное место или возвести дополнительные хозяйственные постройки. В шаговой доступности находится вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, супермаркеты и другие объекты для комфортной повседневной жизни. Звоните! С удовольствием отвечу на вопросы и договорюсь о просмотре в удобное для вас время.