Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Ядрошино НИИРТА СНТ, Истра гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ядрошино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24147
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 658 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ядромино д. | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 69 736 / 98 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 321 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 063 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Агрополис СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рассвет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Каштан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в живописном месте (Ядрошино Ниирта). До Мкад 50 км. Участок 6 соток. Свои яблони, смородина и крыжовник. Дом из бруса. Внутри сделан косметический ремонт. Есть электричество. На участке баня и беседка. Идеально для шашлыков и летнего отдыха. Документы в порядке, возможна ипотека. Приезжайте смотреть дом ждет своих хозяев!