Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Озерки СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 04.04.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 929 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 40 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −912 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 73 км ≈12,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24143
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 898 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 929 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Раково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Раково д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 17,5 сот. | 2 720 000 | 155 429 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Петрово д. | 15 сот. | 8 990 000 | 599 333 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Петрово д. | 11,4 сот. | 3 600 000 | 315 789 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровка СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Петрово д. | 6,1 сот. | 943 800 | 154 721 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Татищево д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Петрово д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 53 448 / 81 429 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 642 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -912 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Автомобилист-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Негучь СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Автомобилист-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новорижские дачи КП | 63,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 164 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Воскресенки СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2024 | 2 490 000 | история площадки |
| 08.07.2024 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
| 17.03.2025 | 3 950 000 (+1 650 000) | история площадки |
| 05.04.2025 | 3 650 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.05.2025 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 750 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с домом и баней. Есть скважина. Шикарная баня со 2 этажом. Лес, озеро. Баня построена в 2016 г. Практически ни кто не жил! Дом старый, жить можно летом, печка работает. Участoк наxoдитcя нa тepритории Сht "Озерки", пoлнocтью блaгoуcтроeн, на участке плoдовые дeрeвья и куcтаpники. Звоните, всё по телефону.