Волоколамское ш., 52 км от МКАД
Назарово д., Истра гор. округ
Дом 58 м², участок 10,4 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 10,4 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 87 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈215 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈10,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24142
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.1 |
| участок | 5 | 58 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (10,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 379 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Назарово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарово д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарово д. | 18 сот. | 2 400 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарово д. | 5 сот. | 749 000 | 149 800 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарово д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Медведки д. | 15 сот. | 522 000 | 34 800 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Медведки д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Альпийские Луга СНТ | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Альпийские Луга СНТ | 14,6 сот. | 1 459 000 | 99 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 182 / 96 869 / 121 685 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 180 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.7 км | Михайловская слобода КП | 55 м² | 6,2 сот. | 4 795 000 | 87 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Ефимоново д. | 55 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 87 182 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Елизарово д. | 64,1 м² | 7,5 сот. | 7 800 000 | 121 685 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Ефимоново д. | 45 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 106 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Кострово д. | 75 м² | 6 сот. | 13 250 000 | 176 667 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный одноэтажный дом с двумя светлыми комнатами и санузлом. Участок 10,4 сотки, идеально подходит для сада или отдыха на свежем воздухе. Особенность этого места его уединённость: дом стоит в тихом тупике, к нему ведёт асфальтированная дорога. Вокруг настоящий лес, по соседству мирно пасутся лани, а рядом журчит ручей. Здесь вы забудете о городской суете и почувствуете гармонию с природой каждый день. Это не просто дом это ваш личный уголок тишины и вдохновения!