Волоколамское ш., 52 км от МКАД
Елочки СНТ, Истра гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 1984 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈98 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Холщевики ≈1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24140
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 019 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 281 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | станции Холщёвики пос. | 7,1 сот. | 1 342 000 | 189 014 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глебовский пос. | 10,5 сот. | 1 842 720 | 175 497 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глебовский пос. | 7 сот. | 1 685 000 | 240 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глебовский пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глебовский пос. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Красный пос. | 7,3 сот. | 1 121 000 | 153 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 182 / 87 182 / 117 544 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 98 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Знамя-2 СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 57 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 117 544 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ефимоново д. да: «сан/узел» + «отделка» | 55 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 87 182 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Михайловская слобода КП да: «с/у» + «мебель» | 55 м² | 6,2 сот. | 4 795 000 | 87 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ "Елочка-3", идеально подходящая для семейного отдыха и начинающего огородника. Дом ( 2 этажа ): 1 этаж: терраса, кухня, 2 комнаты. 2 этаж: большая светлая комната. Коммуникации: Водопровод - летний с мая по октябрь. Электричество - заведено в дом. Отопление - Электрическое, так же есть печь с камином. Хозпостройки и земля: Хозблок - для хранения инструментов, садовой мебели, велосипедов. Парник - готов для ранних овощей и зелени. Удобства - туалет и душ. Участок 6 соток - сухой, ровный, правильной формы. Транспортная доступность: Удобный выезд на Волоколамское шоссе. До ж/д станции "Холщевики" 15 минут спокойным шагом. Звоните, пишите, оперативный показ!