Волоколамское ш., 40 км от МКАД · земля с домом
Автомобилист-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., каркас.
Дом по описанию: «На 6 сотках стоит каркасный дом 50 м2 чистый "фрейминг", как холст.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 25.08.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈734 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 52 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Холщевики ≈5,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24138
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 266 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 734 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист-2 СНТ | 8,1 сот. | 7 371 000 | 910 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Александрово д. | 10,4 сот. | 3 350 000 | 322 115 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фроловское СТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 14 сот. | 1 921 500 | 137 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Циклон СНТ | 50 сот. | 22 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фроловское д. | 6,2 сот. | 975 000 | 157 258 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александрово д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александрово д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 84 537 / 124 112 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 066 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Михайловка д. | 54 м² | 8 сот. | 2 790 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Андреевское д. | 57 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 68 421 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Андрейково д. | 54 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Синево д. | 60 м² | 7,7 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Манихино д. | 60 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок между двумя лесами. С одной стороны тёмные, смолистые ели, которые пахнут новогодней сказкой круглый год. С другой белоствольные берёзы, они шелестят листвой и пускают солнечные зайчики в окна. Это не просто природа это контрастный, живой пейзаж, который меняется каждый сезон. На 6 сотках стоит каркасный дом 50 м2 чистый "фрейминг", как холст. Одноэтажный, лёгкий, готовый принять твой стиль. Хочешь панорамное остекление, чтобы видеть и ели, и берёзы? Внутренняя отделка за тобой. Коммуникации: Электричество заведено. Канализация есть. Воды пока нет, но соседние строители местные профи, они знают грунт, климат и уже сделали водопровод в соседних домах. Они возьмут доделку под ключ или поэтапно, как удобно тебе. Не нужно искать бригаду в городе мастера живут тут же, в посёлке. Идеальное место, чтобы уехать от суеты, но не потерять связь с цивилизацией. Я собственник.