Волоколамское ш., 46 км от МКАД
Лесные Поляны СНТ, Истра гор. округ
Дом 35 м², участок 8,4 сот., брус.
Цена 3,33 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 50 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 2,24 млн → дом ≈1,09 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −708 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24137
Рейтинг 36/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 40 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 242 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 091 333 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 181 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Москворечье СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ядромино д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ядромино д. | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ядромино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 714 / 99 495 / 250 000 |
| цена объекта | 3 333 333 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 833 333 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -708 333 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красный Октябрь СНТ | 33 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 87 879 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Красный пос. | 36,7 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 177 112 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мастерград КП | 44,2 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 133 484 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мартюшино д. | 40 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мартюшино д. | 40 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кострово д. | 28 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 250 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 999 999 (−300 001) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 555 555 (−444 444) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 333 333 (−222 222) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 333 333 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 35м2 на участке 8.4сот. Брус в отличном состоянии. Фундамент. Кухня отдельно стоящая. Проживать можно. Участок требует внимания. Показы по договоренности. Звоните.