Волоколамское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Латорица СНТ, Истра гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., бревно.
Дом по описанию: «Дом из бревна,49м2 жилой площади.»
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,28 млн → дом ≈666 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −604 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24132
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 521 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 284 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 592 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Монтажник-1 СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Монтажник-1 СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надеждино с. | 14,3 сот. | 4 700 000 | 328 671 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стекло СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Деньково-Дачное КП | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 148 / 52 834 / 130 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Надеждино Лайф КП | 48 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 129 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Деньково-Дачное КП | 51 м² | 6,5 сот. | 4 860 000 | 95 294 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Объектив СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 49 074 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каравай СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 1 790 000 | 33 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фортуна СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надеждино с. | 41 м² | 6 сот. | 2 799 990 | 68 292 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фортуна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Руза парк комфорт КП | 50 м² | 7,8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надеждино Лайф КП | 41 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 56 098 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Кореньки СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 569 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с зарегистрированным домом. На участке есть колодец и электричество. Дом из бревна,49м2 жилой площади. Есть возможность отремонтировать второй этаж. Так же имеется хозблок. Торг уместен.