Волоколамское ш., 63 км от МКАД
Надеждино Лайф КП, Истра гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 16.08.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈191 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесодолгоруково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24127
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 88 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 131 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 169 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Надеждино с. | 14,3 сот. | 4 700 000 | 328 671 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деньково-Дачное КП | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдково д. | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деньково-Дачное КП | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдково д. | 6,7 сот. | 1 200 000 | 179 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдково д. | 8,3 сот. | 1 800 000 | 216 867 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдково д. | 10,9 сот. | 2 831 400 | 259 761 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 81 793 / 255 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 191 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Надеждино с. | 41 м² | 6 сот. | 2 799 990 | 68 292 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надеждино Лайф КП | 48 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 129 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Зеленый Луг СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деньково-Дачное КП | 51 м² | 6,5 сот. | 4 860 000 | 95 294 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кореньки СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 569 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Фортуна СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Руза парк комфорт КП | 50 м² | 7,8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Фортуна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Надеждино д. | 48 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 18.08.2024 | 3 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 30.08.2024 | 3 000 000 (−990 000) | история площадки |
| 17.09.2024 | 3 490 000 (+490 000) | история площадки |
| 27.10.2024 | 3 200 000 (−290 000) | история площадки |
| 16.12.2024 | 2 999 990 (−200 010) | история площадки |
| 13.03.2025 | 2 999 900 (−90) | история площадки |
| 03.11.2025 | 2 600 000 (−399 900) | история площадки |
| 16.11.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 490 000 (−160 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок с домом, а-фрейм в КП Надеждино лайф. Характеристики дома: - участок 6 соток. Расположение: -Новорижское шоссе 75 км (Ижс). Посёлок закрытый с собственной охраной на въезде. Периметр огорожен. - Площадь одного дома: 6*6, с мансардой. - Просторная терраса 4*6м. - Подходит ли под ипотеку, не знаю, 1 взрослый собственник. - с одной стороны участок огорожен забором (15 метров). На участке имеется выход в лес, где много грибов и ягод. Шлагбаум, охрана, асфальт до снт. Съезд очень удобный. От Москвы едем 45 минут, трасса летит. Дороги чистят круглый год, многие живут, все построились. Оплата за охрану и обслуживание КП минимальная~2т. Р в месяц. Соседний участок наш, можете приехать и посмотреть как из этого неприметного домика, можно сделать стильный и красивый.