Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Бутырки д., Истра гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,55 млн / пессимист. ≈4,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Курсаковская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24126
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 242 031 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бутырки д. | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бутырки д. | 9 сот. | 2 440 000 | 271 111 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Румянцево пос. | 11 сот. | 6 590 000 | 599 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубовая Роща дп | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Румянцево пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курсаково пос. | 8,5 сот. | 5 900 000 | 694 118 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Курсаково пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 286 / 86 111 / 117 647 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 097 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Находка СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 68 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Городище пос. да: «санузел» + «теплый пол» | 72 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ да: «ванные» + «заходи и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 3 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом, обустроенным и готовым к проживанию заходи и живи! Снт "Мосгазсетьстрой -9" весь огорожен, въезд под шлагбаум. Новорижское шоссе 55 км от Мкад. Участок 6 соток угловой, правильной прямоугольной формы и дом с мансардой (материал брус на ленточном фундаменте) 70м2, три жилых комнаты (отделка дерево), окна стеклопакеты, возможно зимнее проживание. Электричество, газ баллонный, летний водопровод, хозяйственные постройки, сарай с дровами, летняя кухня утепленная 2-е комнаты с печкой, душ, туалет, теплица. Участок ухоженный, туи, живая изгородь, плодовые деревья и кустарники, много многолетних цветов, за забором участка есть пруд с рыбой. В доме и на участке остается всё: мебель, посуда, вещи, садовый инвентарь, косилки. Удобный пеший маршрут до участка 20 минут пешком от станции Курсаково, Рижского ЖД направления. Круглогодичный подъезд, дороги асфальтированные, чистятся регулярно, подъездная дорога: асфальт до участка. Лес рядом с участком 10 метров, пруд, Истринское водохранилище в 30 минутах езды, речка Молодильня. Один собственник, документы более 10 лет в собственности, быстрый выход на сделку.