Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Варвариха д., Рузский гор. округ
Дача 18 м², участок 7,5 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 47 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 763 тыс. → дом ≈437 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 43 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈970 тыс. ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Устиновка ≈9,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24124
Рейтинг 78/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 763 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Брикет пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брикет пос. | 20 сот. | 5 643 000 | 282 150 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брикет пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище пос. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Брикет пос. | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 182 / 168 750 / 225 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 590 000 (−310 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 550 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 450 000 (+250 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 150 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 300 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Руззском районе деревня Варвариха. От мкад 77км по Новорижском шоссе 50-55 минут на машине. Фото и цена соответствует. Собственник. На данный момент участок без коммуникаций, столб электрический по границе участка, подключения электричества через моэск, колодец и септик нужно делать, столбы для забора есть частично установлены. Можно по отдельности отдельно модульный домик, его можно перевезти манипулятором На все вопросы отвечу по телефону.