Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Кореньки СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 8,9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 22.01.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 1,17 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Устиновка ≈2,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24123
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 168 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кореньки СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кореньки СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Альтаир-2 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кореньки д. | 35 сот. | 6 700 000 | 191 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Альтаир-2 СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход пгт | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход пгт | 9,4 сот. | 780 000 | 82 979 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новопетровское с. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новопетровское с. | 7,5 сот. | 899 000 | 119 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 901 / 59 436 / 122 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 511 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Альтаир-2 СНТ | 54,9 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 51 002 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ново-Петровское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Истоки СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Салют-1 СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 22 901 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Румянцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Журналист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ладья СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 45 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Роднички СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.01.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новгородская трасса проходит рядом, дача находится рядом с трассой(82км по Новорижской трассе М9). На даче есть баня, колодец и дом. Есть место для машины. Никакого обременения и ареста на дачу нет. Наш номер участка 68, а яндекс карты показывает 85, может быть из за этого какие то недочёты.