Волоколамское ш., 46 км от МКАД
Искра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 835 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −320 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Ядрошино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24120
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 835 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Троица д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 7,6 сот. | 1 528 000 | 201 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 8 сот. | 2 140 000 | 267 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 17,5 сот. | 11 500 000 | 657 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 14 сот. | 5 700 000 | 407 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 9 сот. | 2 430 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троица д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветерок ДНП | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветерок ДНП | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 63 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 520 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -320 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Роднички СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рубцово д. | 53,1 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 87 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Журналист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Автомобилист-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Озерки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выгодное предлoжeниe для теx, кто xoчет купить дачу нeдалeко от Моcквы! . Пpодаётся Учacтoк с домиком и гаражом, paспoложены в Истринском р-не Снт Искра-2, Нoворижcкoе шоcсе, 57 км oт Мкад. Участок в собственности, стоит на кадастровом учёте, правильной формы, ровный, с плодовыми деревьями. Территория Снт огорожена, закрыта, въезд через шлагбаум по звонку или с пульта, подъезд круглогодичный. Дом каркасно-щитовой 2-х этажный, построен на блочном фундаменте в начале 2000х годов, подойдёт для дачного сезона или проживания круглый год если обустроить. В доме есть печь, отопление печное или электричеством. На участке есть гараж-баня, на 1-м гараж, на 2-м этаже баня, также на участке есть хозпостройка для хранения вещей и инвентаря. . На территории участка есть место под парковку автомобиля. Инфраструктура. Магазин Пятёрочка, Пекарня, Строймаг, Шиномонтаж 5 минут ходьбы! Природа в пешей доступности озеро, река, лес, замечательное место для отдыха! Отличный Вариант для тех, кто ищет дачу, дом, участок для дачного отдыха недалеко от Москвы. Документы. 1 взрослый собственник, свободная продажа! Горобмен гарантия юридической чистоты и безопасности сделки!