Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Ручеек СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 50 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,37 млн → дом ≈234 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −405 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 91 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24117
Рейтинг 42/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 366 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Деньково-Дачное КП | 9,9 сот. | 1 701 250 | 171 843 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Деньково-Дачное КП | 10,4 сот. | 1 771 250 | 170 313 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Деньково-Дачное КП | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Деньково-Дачное КП | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 694 / 38 571 / 92 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 155 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -405 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Тростянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 25 694 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт " Ручеек ". Объект для тех, кто хочет построить дом под себя или ищет выгодную инвестицию. Дом: 60 кв. М., кирпич. Построен в 2006 году. Состояние: Требует капитального ремонта или рассматривается как вариант под снос. Фундамент монолитный. Участок: 8 соток ( по документам 6). Ровный, полностью огорожен забором. Транспортная доступность: Удобный выезд на Новорижское шоссе. До ж/д станции " Пл. 91 км. " 10 минут спокойным шагом. Звоните/Пишите. Отвечу на интересующие вопросы.