Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Игма СНТ, Истра гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 740 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 36 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈14 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 73 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24115
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 6,9 сот. | 1 150 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мартюшино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 70 028 / 83 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Подсолнух Парк КП | 36 м² | 6 сот. | 1 888 000 | 52 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Каштан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный деревянный дом из бревна площадью 35 м2 на участке 6 соток в Снт. Дом одноэтажный с косметическим ремонтом, внутри две комнаты. На территории имеется баня, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. Участок ухожен, с плодородной землей для садоводства. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. До ближайшего магазина легко добраться благодаря доступности общественного транспорта. Электричество подключено, водоснабжение осуществляется через колодец. Санузел расположен на улице.