Волоколамское ш., 15 км от МКАД
Нахабино пгт, Красногорск гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., 1984 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 24.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 89/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈887 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 145 тыс.–241 тыс. ₽/м², медиана 166 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,07 млн / целевая ≈8,16 млн / пессимист. ≈7,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,09 млн ₽, маржа 56 %, ROI 129 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Нахабино ≈0,3 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24113
Рейтинг 89/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 886 614 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 866 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нахабино пгт | 5 сот. | 13 500 000 | 2 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 17 900 000 | 2 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 6,2 сот. | 6 800 000 | 1 096 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 9,1 сот. | 8 000 000 | 879 121 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 7,7 сот. | 7 000 000 | 909 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 3,9 сот. | 8 500 000 | 2 179 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 4 сот. | 7 999 999 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 15 сот. | 18 999 900 | 1 266 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 145 370 / 166 052 / 241 379 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 093 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 129 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нахабино пгт | 53 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 45 283 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нахабино пгт | 58 м² | 9,1 сот. | 11 500 000 | 198 276 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2 км | Нахабино пгт | 58 м² | 9,1 сот. | 14 000 000 | 241 379 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Желябино д. | 54 м² | 6,7 сот. | 7 850 000 | 145 370 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 55,2 м² | 5,4 сот. | 8 500 000 | 153 986 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 60 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 57,7 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 148 180 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 57 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 224 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 57 м² | 7,8 сот. | 8 500 000 | 149 123 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Лобаново д. | 54,2 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 166 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в непосредственной близости от станции МЦД Нахабино, удобное транспортное сообщение с Москвой, как личным, так и общественным транспортом. Круглодичный подъезд. Все необходимое для жизни в шаговой доступности. Свободная продажа.