Волоколамское ш., 89 км от МКАД
Импульс СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 75,2 м², участок 6,5 сот., каркас, 2015 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 64 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 522 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 63 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,05 млн / целевая ≈5,45 млн / пессимист. ≈4,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,31 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 10 кВ; в описании: колодец, газ.
До ст. Чисмена ≈2,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24112
Рейтинг 52/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 312 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 978 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Кутьино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ворсинка СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Анино д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 821 / 74 374 / 117 647 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 749 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 313 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | Давыдково д. | 77,5 м² | 6 сот. | 8 750 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Надеждино с. | 78 м² | 7,2 сот. | 4 900 000 | 62 821 | снято (цена объявления) 03.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.4 км | Отрадное-36 СНТ | 92,6 м² | 9,2 сот. | 5 999 000 | 64 784 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Давыдково КП | 92,4 м² | 7,3 сот. | 6 900 000 | 74 675 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Заповедная долина КП | 93,5 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Андрейково д. | 54 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете иметь уютную дачу для своей большой и дружной семьи в живописном месте Подмосковья? Тогда это предложение для Вас! Жена гарантированно одобрит эту покупку! Купите дачный участок с просторным домом, расположенный в 90 км от МКАД по Новорижскому шоссе, вблизи деревни Гусенево, СНТ "Импульс". Описание: Участок 6,45 соток, Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. треугольный формы, сухой. На участке плодоносящие деревья и кустарники. Огорожен по всему периметру забором. На участке расположен дом, построенный по каркасной технологии, общей площадью 75,2 м2. Дом теплый и прочный, стоит на массивном ленточном фундаменте, обшит внутри вагонкой. В доме 4 комнаты и кухня. На кухню проведен баллонный газ. Коммуникации: Электричество 10 кВт; Вода-летний водопровод+колодец; Перебоев со светом нет, интернет и сотовая связь также ловят отлично. Вывоз мусора производится в СНТ регулярно. Документы: Один собственник. Полная стоимость в договоре. Как добраться? К СНТ Импульс можно подъехать по Новорижскому шоссе. Хорошее сообщение с Москвой. СНТ обжитой, многие соседи живут здесь круглый год, охраняемый, закрытый въезд с воротами, осуществляется через звонок или приложение. В СНТ есть небольшой магазин. В 10 минутах на транспорте можно доехать до ж/д станции "Чисмена". Также доступна вся инфраструктура Волоколамска, 15 км от СНТ. СНТ окружен лесом, который полон ягодами и грибами. В общем всех прелестей не перечислить, надо смотреть). Звоните, не ждите, когда вам скажут, "Продано"!