Волоколамское ш., 57 км от МКАД
Игма СНТ, Истра гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 740 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 50 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −300 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. пл. 73 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24110
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 6,9 сот. | 1 150 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мартюшино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 71 944 / 148 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -299 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мартюшино д. | 40 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зыково д. | 38 м² | 7,5 сот. | 1 899 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лесные Поляны СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 3 333 333 | 95 238 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Экос СНТ | 34 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 58 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Южное Якунино дач. уч. | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дьяково д. | 45 м² | 9 сот. | 16 700 000 | 371 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный деревянный дом из бревна, свежий ремонт. Есть баня. Участок ухожен. Есть террасса, где можно наслаждаться свежим воздухом.Электричество подключено прямой договор сельский тариф. Колодец. Хозблок. Документы оформлены, межевание есть.