Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Ядрошино НИИРТА СНТ, Истра гор. округ
Дом 62,9 м², участок 6,2 сот., 1982 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,71 млн → дом ≈687 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈907 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24109
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 713 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 922 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 258 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 88 333 / 104 135 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 993 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 205 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 907 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рижская Роза ТСН | 60 м² | 6,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ядромино д. | 60 м² | 7,4 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рижская Роза ТСН | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Путеец СНТ | 60 м² | 4 сот. | 20 600 000 | 343 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Осинки СНТ | 60 м² | 7,4 сот. | 5 299 999 | 88 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лужки-89 СНТ | 65,3 м² | 9 сот. | 6 800 000 | 104 135 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Осинки СНТ | 58 м² | 7,4 сот. | 5 300 000 | 91 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Елочки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 70 м² | 7,3 сот. | 7 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шишаиха КП | 66 м² | 6,4 сот. | 5 100 000 | 77 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в "стародачном" месте Истринского района Тишина леса и безупречная логистика Продается редкий объект в СНТ "НИИРТА-Ядрошино" месте с особой историей и атмосферой. Это идеальный выбор для тех, кто ищет баланс между уединением в окружении природы и комфортной транспортной доступностью: станция Ядрошино находится всего в 10 минутах пешей прогулки. Преимущества расположения: Приватность: Участок расположен в середине СНТ и является крайним в ряду в тупиковой аллее. Он граничит с небольшим лесным массивом, что визуально расширяет пространство и создает ощущение полной изоляции от соседей. Закрытая территория СНТ, въезд через автоматические ворота. Благополучное окружение, многие соседи живут здесь круглогодично. Природа: СНТ окружено густым лесом. На самом участке растут старые плодовые деревья, которые ежегодно радуют обильным урожаем. Обустройство участка: Фактическая площадь участка 8,7 сотки - по документам 622 кв.м., остальные 248 кв м земли лесного фонда). На территории участка расположены два летних дома: Основной дом (63 кв.м.): 2 этажа, классическая отделка вагонкой, создающая уют дачного отдыха. Гостевой дом-мастерская (37 кв.м.): одноэтажное строение с жилой комнатой, идеально подходит для творчества или размещения гостей. Все документы на участок и оба строения оформлены и готовы к сделке. Это место с особой энергетикой, которое может стать вашим "местом силы". Приезжайте на просмотр, чтобы почувствовать очарование этого райского уголка.