Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Фут хиллс КП, Истра гор. округ
Дом 39,4 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 17.09.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 46 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈236 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–364 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈788 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈800 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 159 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24107
Рейтинг 65/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 35.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 19.8 |
| торг | 5 | 13 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 600 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 714 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 990 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | ФутХиллс пос. | 9 сот. | 1 679 800 | 186 644 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ФутХиллс пос. | 8,1 сот. | 1 498 500 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Астра ДНП | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кленовый Лист ДНП | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ФутХиллс пос. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подпорино д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подпорино д. | 12,9 сот. | 3 490 000 | 270 543 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 6,5 сот. | 2 150 000 | 330 769 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачный Островок ДНП | 26 сот. | 9 900 000 | 380 769 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачный Островок ДНП | 13,2 сот. | 4 990 000 | 378 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 788 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 98 766 / 364 322 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 651 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 800 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Еремеево д. | 40 м² | 6 сот. | 11 599 999 | 290 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Связист СНТ | 40,1 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 69 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Виктория СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рычково д. | 40 м² | 4 сот. | 4 650 000 | 116 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сокольники-1 СНТ | 40,6 м² | 5,9 сот. | 3 300 000 | 81 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сокольники-1 СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Родник СНТ | 38,4 м² | 8,9 сот. | 2 499 990 | 65 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Общественник-93 СНТ | 37,2 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 268 817 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 39,8 м² | 8,5 сот. | 14 500 000 | 364 322 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Снегири пгт | 35 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 950 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все оформлено Участок в собственности Дом оформлен как жилой