Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Покровка СНТ, Истра гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., панель.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −252 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Ядрошино ≈12,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24103
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 24 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Покровка СНТ | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Покровка СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Покровка СНТ | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Онуфриево с. | 6,6 сот. | 1 140 000 | 172 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Онуфриево с. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Онуфриево с. | 6 сот. | 1 065 000 | 177 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Онуфриево с. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Онуфриево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Онуфриево с. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Онуфриево с. | 6 сот. | 1 030 000 | 171 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 73 772 / 114 964 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -252 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | Циклон СНТ | 69,5 м² | 6,4 сот. | 7 990 000 | 114 964 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Нектар-2 СНТ | 54 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рижские Зори КП | 62,2 м² | 7,2 сот. | 5 600 000 | 90 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Юстиция СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Сосновая Роща СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Рижская Роза ТСН | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Ядромино д. | 60 м² | 7,4 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Осинки СНТ | 58 м² | 7,4 сот. | 5 300 000 | 91 379 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Расцветаево КП | 55 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 72 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Холщевики д. | 49,8 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 70 281 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 2 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537092. В экологически чистом месте продаётся дом 55 кв. М. На участке 8 соток, Снт Покровка, Истринский р-н. Снт примыкает к с. Онуфриево, где есть сетевой магазин, школа, остановка автобуса до г. Истра. Само Снт тихое, спокойное место, без городской суеты. Круглогодичный подъезд. Участок 8 соток, ухожен. Есть колодец, электричество. Вода и электричество заведены в дом. Установлен бойлер для горячей воды. На участке хозблок, теплицы, отдельно стоящая мастерская. Дом 55 кв. М. Двухэтажный. Готовый к проживанию. Отопление- электрическое плюс печное. Смотрите видеообзор объекта. Отличный вариант для сезонного проживания или на круглый год. Один взрослый собственник. Дом и участок без обременений, стоят на кадастровом учёте. Назначение дома-жилое. Показы по договорённости в светлое время суток.