Новорязанское ш., 89 км от МКАД · земля с домом
Взлет СНТ, Коломенский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «6 соток, летний домик 6х6.»
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 45 % · по фото: дом 4, участок 4, WOW 3
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 389 тыс. → дом ≈461 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈384 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈36 м².
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №241
Рейтинг 37/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 22.2 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.5 |
| дом | 5 | 33 % | 1.9 |
| сад | 5 | 33 % | 1.9 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | маленький летний домик в ветхом состоянии |
| участок и сад | 4 | заросший участок с элементами огорода |
| окружение | — | соседские дома и деревья видны на фоне |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малых размеров и состояния |
Маленький летний домик на заросшем участке, низкий потенциал для прибыльного флиппинга. модель max-code, фото: 2, 09.11 04:27
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 389 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Коробчеево с. | 17,8 сот. | 2 300 000 | 129 213 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈36 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 57 432 / 90 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 383 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈36 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Пестриково с. | 36 м² | 3 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Деметра СНТ | 38 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ока СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Коломзавод-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пестриково с. | 32 м² | 3 сот. | 1 599 000 | 49 969 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Анино Поле СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок. 6 соток, летний домик 6х6. Скважина 49 метров.