Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Рузское МВД СССР СНТ, Рузский гор. округ
Дом 94,8 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 91 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,2 млн / целевая ≈11,88 млн / пессимист. ≈10,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,79 млн ₽, маржа 64 %, ROI 180 %.
⚠ ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 91 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24097
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 070 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 896 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 909 / 135 051 / 162 245 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 180 % |
| пояснение расчета | ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Давыдково КП да: «санузел» + «отделка» | 92,4 м² | 6,1 сот. | 8 400 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесодолгоруково пос. да: «санузел» + «евроремонт» | 98 м² | 6,5 сот. | 15 200 000 | 155 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Зеленый Квартал КП да: «санузел» + «евроремонтом» | 98 м² | 6 сот. | 15 900 000 | 162 245 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Нордик Лейк КП да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 115 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Изменился Статус Дома На Жилое с присвоением адреса. Кадастровый номер дома 50:19:0000000:17867. Кадастровый номер участка 50:19:0030140:62. Цена Актуальна ДО 2 Сентября! Продается дачный двухэтажный дом в Снт "Радуга" рядом с деревней Андрейково по Новорижскому шоссе. Остановка ж/д платформы 91 км в 15 минутах ходьбы. Лес в 1 минуте ходьбы от участка. Участок ухоженный, в доме все комнаты изолированные, Первый этаж состоит из цельного бруса. На втором этаже большая застекленная веранда с новыми пластиковыми стеклопакетами. Дом электрифицирован. Имеется холодильник, плита. Снт обжитой. Многие живут там круглогодично. Соседи доброжелательные. Территория Снт закрытая. Въезд на участок осуществляется с телефона. Документы готовы к оперативному выходу на сделку.