Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Рыбушки д., Истра гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 43 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Новопетровская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24095
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 648 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 466 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рыбушки д. | 9,4 сот. | 1 990 000 | 211 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыбушки д. | 8,5 сот. | 1 007 000 | 118 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыбушки д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыбушки д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыбушки д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыбушки д. | 9,5 сот. | 2 422 500 | 255 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыбушки д. | 7,1 сот. | 1 153 420 | 162 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыбушки д. | 7,3 сот. | 1 184 820 | 162 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбушки д. | 7,8 сот. | 1 992 500 | 255 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбушки д. | 8 сот. | 854 000 | 106 750 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 182 / 74 250 / 98 333 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 744 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 570 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 395 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 634 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Кореньки д. | 20 м² | 15 сот. | 1 470 000 | 73 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Запад СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 999 000 (+9 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем сад 10 соток с домом, по документам только земля, сам дом не оформлен так как это летний домик, технический паспорт на жилой дом есть, туалет 2 кольца на улице, колодец 11 колец, беседка, деревья, цветы, металлический забор, дружелюбные соседи. Многие живут круглый год, дорогу чистят, ездили зимой на шашлыки, нет никаких взносов и шлагбаума. Очень жалко продавать, но у нас ипотека. Срочно!