Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Защитник ДНП, Истра гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 29.08.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 48 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 962 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–318 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈440 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Румянцево ≈4,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24093
Рейтинг 44/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 962 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 30 сот. | 11 350 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Долево д. | 36 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Долево д. | 36 сот. | 3 999 999 | 111 111 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 714 / 117 612 / 318 182 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 371 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 934 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Экос СНТ | 34 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 58 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нескучное КП | 33 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 318 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесные Поляны СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 3 333 333 | 95 238 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мастерград КП | 35 м² | 7,2 сот. | 8 900 000 | 254 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Грин Лаундж КП | 36 м² | 6 сот. | 6 666 000 | 185 167 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 650 000 (+800 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 850 000 (−140 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 750 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 36 кв. М с косметическим ремонтом. В доме cпальня, светлая кухня-гостиная, закрытая веранда и санузел с душевой кабиной. На территории обустроена зона отдыха с мангалом и навесом, а также ухоженный сад с цветами. Возможна покупка в ипотеку. Продается со всей мебелью и техникой. Электричество 15 квт, установлены электрические конвекторы, вода-колодец, заведена в дом, водонагреватель, канализация-выгребная яма, дом не утеплен, для проживания зимой требуется утеплить.