Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Нагорье СНТ, Истра гор. округ
Дача 37 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 960 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 51 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −843 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — 10 кВ; в описании: скважина.
До ст. Холщевики ≈10,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24091
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 649 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березки СНТ | 14 сот. | 2 240 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поповка д. | 13 сот. | 1 590 000 | 122 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 13,3 сот. | 1 800 000 | 135 338 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 45 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 22,5 сот. | 2 700 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 73 333 / 130 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 672 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Красногвардеец СНТ | 30 м² | 9,1 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Корсаково д. | 34 м² | 13,6 сот. | 3 750 000 | 110 294 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Электрик СТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Сокол-3 ТСН | 45 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Истра-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 27.03.2025 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.04.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.04.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.05.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок огорожен забором с сеткой рабицей, электричество 10квт, на участке плодовые деревья и кустарники, в доме установлена душевая кабина, туалет на улице. Вода летом, абиссинская скважина. В доме есть печь. Недалеко Истринское водохранилище. Дорога до участка асфальтированная.